【向心城市电子书下载】大概率位于治海地区是

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本文节选自《向心城市》

大概率位于治海地区，是人口规模比较大、收入水平比较高、人口密
度也比较高的城市，很自然的，这些城市是人口流入的。

下面这条虚线正好反过来。这组城市大量处在中西部地区，人口
规模往往比较小，人均GDP比较低，人口密度也比较低。这样的城市很
多是人口流出的，它的房地产需求相对来说是比较小的。但是在2003
年以后，这组城市的土地供应在全国的份额是上升的。

图上的纵轴就是房价-收入比。在中国，城市层面没有长时段的收
入数据，我们就使用另外一个奉代性指标，叫“职工平均工资”，所
以纵轴实际上是一个城市的房价除以其平均工资的比值。

这张图中，在2003年之前，这两组城市的房价和工资之比都是在
下降的。但是到2003年以后，这两条线就开始出现分化了。在需求旺
盛但土地供给相对收基的地方，房价持续上涨，另一组城市房价-工资
比持续下跌。

如果你问中国的房地产市场是不是存在泡沫，大多数人会说
“是”。全为什么? 稍有些经济学知识的人会说，房价得比收入快
啊一一其实这话就是在用房价-收入比这个指标。

那么，房价-收入比高到底是不是代表有泡沫? 为什么中国有的城
市 “泡沫， 越来越大，另一些城市“泡沫”越来越小?

一章，我们就从“房住不炒”开始说起。
8.1 “房住不炒”何时到来?

和其他东西的价格一样，在市场经济下，房价也是供给和需求相
作用的结果。

先解释为什么通常可以用房价除以租金《或收入) 的比率来看房
价是不是合理。如果房子真的只是用来住的，不是用来“炒”的，那么，可以不考虑住房的投资功能，这时

房价 x 利率=租金

这个式子不难理解。等号左边是贷款买房时的月供，右边是租房
时每个月的租金。这意味着，如果住房只有居住功能，在市场达到均
衡的状态时买房和租房是一样的，这就是我们通常所讲的“房住不
炒”的状态。

通过对这个等式变换，可以得到:

房价 1
租金“利率

从一个国家的长期来看，利率虽然会根据经济周期上下波动，但
波动幅度不会太大。上所以，房价-租金的比值会是一个比较稳定的值。

接下来看租金和收入的关系。你把多少钱花在跟住房相关的消费
上和你的仿好有关。包括租房子，包括适当的装修和维护，这个开文
会是你收入的一个比例，反映了你的偏好。

怎么理解侦好呢? 我们举个例子。对于不抽烟的人来讲，香烟在
他收入中所品的比重就是0。但如果他是个“烟鬼”，那每个月花在抽
烟上的费用占收入的比重就会很高。

虽然每个人对房子大小和好坏的偏好不一样，但是，我们在这
讨论的是全社会的宏观问题，对整个社会来说，住房文出占收入的比
值是比较稳定的，大约在30%一50%。这个比值我们用A表示，这时:

房价 x 利率=租金=收入 xA

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