【向心城市电子版下载】对于该有多少土地用于

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本文节选自《向心城市》

对于该有多少土地用于城市建设，在城市建设用地里又有多少该
分配在工业、商业、住宅等用途上，本质上是将土地用于什么用途可
以最大化土地价值的问题，取决于人们对于土地利用价值的评价。在
大多数情况下，不同的土地使用者对一块土地在不同的用途之间进行
竞争，最佳用途的价值就体现在土地价格

当然，并不是所有资源的评价都能体现为价格，有些东西的价格
本刁束不完全由市场来决定，比如说类似于教育、医疗设施和公园用
地，这些用地需求的价格不完全是由市场的供给和需求来决定的，还
有一些资源《或者服务) 甚至根本没有市场价格，比如说和森林。国家
自然公园的票价只是象征性的，根本不能反映自然公园对于整个国家
的意义。

还有一种情况是，王地的用途及生了动态变化。如果仅仅按照当
前的市场价值来进行土地开发，那么到了未来，一旦土地的最佳用途
发生变化，而土地作用的调整成本巨大的话，就需要对于未来的用途
做一些准备，对当下的用途持齐蛋的态度。

面对上面这几种情况，政府就需要动用规划来考虑，保留多少用
地作为非城市建设的用途，同时又开发多少土地用于城市建设。所以
问题的本质实际上仍然是政府和市场各自在决定土地用途过程中起到
什么作用。

在中国不同的地方，地方政府在土地开发里所起的作用，既有可
能让城市过度扩张，也有可能让城市土地供应不足。

中国的城市建设和规划总体上是以地级市和直辖市为单位的，而
这个意义上的城市有一个相对独立运作的税收体系，要最大化当地的
招商引资和税收，并且为当地提供地方性的公共服务和基
而设施。于是，每一个地方的政府都有积极性去增加当地的城市建设
规模，这样一来，就导致了很多地方城市面积快速扩张，但是城市的

经济总量、人口却没有相应的扩张，甚至还有可能在减少。在过去十多年间，中
国城市平均人口蜜度下降了几乎一半，就和城市面积快速扩张有关。

与此同时，一些东部大城市面临着土地供应不足的情况。社会各
界经利认为大城市已经太大了，这种声音变成政策主张，就是要限制
城市的建设用地增长。在一些超大城市，存在人为划定城市破延边界
的情况，甚至出现了建设用地减量的规划。如果建设用地供应不足，
地价就会快速上涨，使得企业生产成本和人们的居住成本快速上升。

对于土地和住房供应的问题，我们在下一章结合城市的房价再详

谈。

7.2 连接与分化:; 技术会消解城市吗?

曾经看过一段视频，在日本，人们用全妃影像技术让邓丽君在
人台上“复活”了，她仿佛又回到了我们的世界，很多现场观众为之落
泪。

100多年来，人类的信息撤术水平发生了极大的变化，从电话、电
报，到今天的微信语音和视频电话，还有网上视频会议，甚至全县影
像技术也已经实现了。于是， 站个轴全是 鼠技术的进一步发展可能
会使得见面的需求有所下降，城市的集聚可能因此而显得不重要了。
的会这样吗?

不能人否认，信息技术的确取代了一部分人和人见面的活动。网购
和快递行业的快速发展，的确使得实体店业绩有所下降。美团业务的
增长，也的确同时伴随着一些餐厅生意变差。新冠肺炎疫情以来，很
多线下活动都转向了线上，包括教育、文化、娱乐。这些现象，我们
每个人都有体会，但这真的是事情的全部吗? 仆人不是。

让我们来一起看看，我们的思维出现了什么盲区:

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