【一本书看透价值投资epub】每年新增房贷占当年房

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本文节选自《一本书看透价值投资》

每年新增房贷占当年房地产销售额的比例，在2015一2016年的确很高，
但后面明显下降，说明去杠杆是有明显效果的。

大家一般痢会认为判断房地产的长期趋势很困难。比如现在问大家20年
后的房价是多少? 很多人都会觉得挺难回答。

但实际上，越长期的事情越容易判断。因为你问下个月房价涨还是跌，
我很难回答，但是关于未来5年房价的趋势，或许我能给你思路。

站在长期角度，住房需求和经济发展所处的阶段有很高的相关性。在温
饱还没解决时，根本没人会在意房子的大小。

当人均GDP在3000美元以下时，每年新房交易套数占城镇家庭户数的比例
在1. 5%左右，即每100个城镇家庭中只有1. 5个家庭买了新房。如果大家全部
都换一遍需要60多年，大多数人要等到房子坏了，才会考虑换房。

当人均GDP为3000一5000美元时，这个比例开始增加; 当人均GDP为5000
一8000美元时，这个比例快速上升，到8000美元的时候基本上能达到5%，这
表示每20年所有家庭的住房会换一遍;， 当人均GDP为8000一12 000美元时，达
到6%。

再往后就开始下降了，并且呈现出很长的长尾。2018年，美国人均GDP为
6. 26万美元，但是每年新房交易套数与城镇家庭户数的比值只有2%，意味
所有人都换一遍房需要50年。这是为什么呢? 因为大家都住得够大够好了，
开始在意健康、幸福，房子不那么重要了 。

所以，根据\" 当我们知道人均GDP水平时，基本上就能知道新房
成交套数大概有
接和大家说说我计算后得到的结论。新房成交面积的合理中枢，中车
现在每年应该为11亿一12亿平方米，2015一2020年可能会是顶峰，2020年后
会开始下降，到2030年开始平滑，往后大概维持在8亿平方米左右。

以上对成交量的长期判断，相信大家应该比较认同。接下来对长期房价
的判断，很多人可能就不认同了。我从时间维度和空间维度两个方面来说。

从时间维度来看，国家统计局的数据显示，2018年我国的平均房价为
8000多元/平方米，我预计，到2050年将达到3万元/平方米，剔除通货膀胀后是1. 5万元/平方米。我认为，30年后房价的名义价格会翻4倍，实际价格会翻
2倍。

美国50年前的房价是1.7万美元/套，现在是35万美元/套，50年间名义价
格涨了20倍。拉长时间看，美国的房价长期稳定，跑赢了通货膀胀。

谷兰阿姆斯特丹过去近400年的房屋价格指数，同样印证了房价长期单边
上涨的趋势。

从空间维度来看，我认为未来中国五大都市圈的房价会进一步提升。
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有自己城市的房地产。”房地产必须要从空间上切割得 能判断。
从高铁的城市节点来分析，现在高铁正在改变和 司的人口分
布、经济分布以及房地产分布。

比如日本的新和干线，1960年，日本的三大都市圈的人口占全国总人口的
26%。后来新干线开通，如今人口占比已经达到44%，三大都市圈的房价狐
涨。

在中国，相同的故
是长三角、环渤海、粤港澳、西南地区和中部三角地带，现在覆盖的人
总数占全国总人口的20%，预计将来会达到30%一40%。

从长期供应看，越是人口集中的地方，土地越贵，越是供不应求。

从中短期的角度看，大家会认为房地产行业受政策的影响很大，但其实
政策不是外生变量，而是房地产的量价表现倒融出来的内生变量。

中短期研判房地产市场热度的核心是库存，只看这一点就够了 。这看上
去很简单，但其实不简单，因为库存不太容易算。

大家读研究报告时经名看到“库存去化月数”的数据，但其实这个数和
有两个问题: 一是库存定义为拿到批准预售证的库存规模，其他的不算，
径小很多; 一是Wind的房地产销售量失真严 ，比建委口径要小得多。

这里介绍一个统计方法，用开发商累计拿地数减去累计已开工数量，剩
余未开工土地，再从昧计已开工数中减去累计已销售数，得到味计已开工人
未销售的数量。这样的算法基本能确保是全口径库存。

正在发生。高铁节点城市正在形成五大都市圈，分

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