【一本书看透价值投资 pdf】这样得下来的库存圭化

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本文节选自《一本书看透价值投资》

这样得下来的库存圭化月数，一般16一20个月古合 区间 。对整个2019
年预测下来，三四线城市是16个月，而一二线城市仍然远远低于这个区间，
所以房价有长期上涨压力。

有了库存数据，接下来会很简单。库存低的时候房价会上涨，销售量上
升，开发商会补库存，然后会产生时间差。这时候主 二
增加谁的力量更大，就基本能判断房价的变化趋势。

看房企，关键要看两个“三角形”

个是进攻三角形，包括周转率、利润率和杠杆《本质上是杜邦分析法
对净资产收益率的三拆分) 。能把这三点做到均衡的房企很少，一般能做好
其中的两点就已经很好了。融创当时只做到了周转足够好，股价就已经飞速
上涨了。

另一个是防御三角形，包括成本、融资和产品。以前买房子，大家都不
关注开发商和物业是谁，但是现在越来越看

从具体指标上来看，
尤其对于

要关注。

好经营杠

j 休 皂7 电

它相当于免费的融资。

土地储备、供销存管、
房地产公司来说，相比财务机
十，净资产收益率就会很高。开发商应该少使
j好客户给的预收于，

财务管理、
-村

〈《阐负便率) ，如曙

经营机制等

银行借亚，

这

而是

房地产公司大致分为以下三类。

第一类是市场占有率很高的开发商。现在前10名开发商的市场占有率合
计是30%，以后应该能达到50%左右，按照每年3个百分点的增速，大概能快速
增长7年。在这?7年内，营业收入保持每年10%一15%的增速应该没问题，但7年
后我觉得基本到头了

第二类是未来可能会实现长跑的公司。这类公司是指未来50一100年都有
发展机会的公司，它们主要从事投资性物业，比如用作商场、写字楼、教育
场所等，这提供了融资端的保障。恒降集团的投资性物业很多， 长陈启
宗先生的“致股东的公开信”是我每年都要反复阅读的文件之一，它对我下
解房地产行业有很大的帮助。

第三类是有机会动用或者成立房地产基金的公司。目前，国内很多人对

房企的认识主要停留在

房地产开发上，这太狭隘了。未来属于有输出投资能力和管理能力的开发商。

最后简单说说地产股的估值，一般看资产净值 CNAV) 和市熏率。对每个
项目用假设开发法，测算出现金流流出的值，然后进行折现， 所有项目
资产值减去净负债，得到NAV。这样做， 主要能看出房地产企业的家底有多
厚。市盘率展现了这些家底能带来多少利润。中国房企的市盘率都很低，在6
一7倍，应该说是全球市场中很低的了。

浙江龙盛买了不少卧龙地产的股票，占比超过5%。这两家公司的基本面
都很扎实，而且都在上上谨，离得很近。之前平安不停地买房地产股票，大家
可能不以为然，现在实业资本开始买房地产公司的股票了，这可能是一个信
号，因为地产股真的挺便宜的。

地产股比较适合用来做长期的价值投资，但是如果大家没有长久的耐
心，那做波段也无妨。地产股的大牛市一般需要具备四个要素: 宏观经济要
有压力，房地产销售偶弱化，估值低，政策有好的预期变化。

要注意，当四个要素都具备的时候，股价应该已经疡涨了，不能追。我
建议在左侧严入，当满足两个条件时开始观察，满足三个条件时准备入场，
等到四个条件都满足的时候，则要看情况卖出了。

长

HH

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