【战略与路径豆瓣】这其实与市场竞争环境

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本文节选自《战略与路径》

这其实与市场竞争环境、自身资本结构有关。为了拿地、确保现金流
人不断，这些企业被迫搞“快进快出”。今后， 中国房地产企业随 原
始资本积累逐步完成，长期持有租赁的比例会逐步增加， 房地产信托
投资基金(REITs) 等金融试点也在逐步展开。预计10年后，50%左右
是商品销售产权房，50%左右是租赁房。50%的租赁房中，20%是由政府
出避建霹的保计性公和租房， 还有30%左右是房地产企业开发的商业化租
赁房，形成2 : 3 : 5的双轨制住房体系。

三、未来: 房价涨跌取决于十大因素，房地产市场运行将呈现五大
特征，政府对房地产企业的管理方式将实现五个转变

房地产行业进入拐点，并不意味着就会走入下降通道。所谓拐点，有
以下几层意思: 一是地价房价上涨的增速将逐步趋缓，但不是不增
长， 而古个会 再像过去那样五年翻一番、十年翻两番式地上涨，转变
为缓慢的、盟和的此，预计今后二三十年房价会保持与GDP同步增
们二一个地区的GDE刀束15年翻关， 这个地区的房地产均价也相应地15
年翻番。二是房地产的开发面积将由现在的每年17亿一18亿平米逐步
下降到每年10亿平米左右时，会形成新的平衡。因为十来年后，中国
城市住宅总建筑面积将达到550亿平方米以上， 撤通吕50多年下新折旧
的要未， 每年1. 5%一2%的折旧率需要建造10亿平方米住宅，这将是

。房地产开发规模将经历过一 个阶段的回落后必将站于长期的和
站 形成一个L型的走势。 三是房地产仍将是中国经济的支柱产业，
年新建10亿平方米对国民经济来说仍是一个巨大的支柱产业，只不过
对GDP增长率的贡 #献预计会由现在的15%左右降到7%一 8%。 四是伴随
房价趋于稳定，居民对住房的投资性需求将逐步收缩，拓民财富配置
中房产的比重会逐步降低，将由现在的百分 人 系步降到百分之
四五十，仍然是中国城市户民财产最 要的组成部分

《一) 具体区域的房价走势取决于十大因素

今后十年，城市房价不再暴涨，有涨有跌，趋于稳定。区域间房价走
盆将出现分化，一线城市的房价不再狗涨、赵于稳定，二三线的人口
净流出的城市的房价在一定时期内会出现下跌。当然具体城市的房价
走势将取决于以下十大因条的综合 权衡。

一是供求关系。房价涨跌首先受供求关系制约，供大于求则跌，供小
于求则涨。这是最基本的市场规律。二是货币供应。房价也是通货
通货膨胀了了，房子作为不动

货紧缩，房价也会跌。同样，

下行了，房价会涨。

三是杠杆率。对居民来说，
付，房价会上涨， 如果按揭
资产负债率上升，房价上涨;

和让二 房地产

筷现象。流通中的货币如M2过多了，出现
产目然也会 水涨船高; 相反，如果出现通
如果市场利率上行了，房价会中;利率

如果买房时按揭率较高，甚至接近零首
率下降，房价会跌。对房地产企业来说，
负债率下降，房价一般也会跟着降。

往受经济波动影响较大，经济锅条房价

自然会名 经济入和时或者洛于最写时 房价会逐步上涨。

五是土地供应。一般来说，
价也会跟着跌。土地供应量
闸门，房价自然会上涨。

六是周边配套。人们买房是
利外，还要有相应的公共设
好的地方，房子也更贵些。

七是地段。一线城市总是比
总是要比外围的卫星城镇房

地价涨，则房价也会跟着涨， 地价跌，房
增加，房价会下跌: 相反，收基土地供应

为了居住，更是为了生活。除了要交通便
施。那些教育、卫生、文化等配套设施较

二三线城市房价高，城市群中的中心城市
价高一些，从小处讲，一个城市的中心地

段、设施环境各方面较好的地方总是比外围周边的地段房价高一些。

八是交易活跃度。 一个城市，房地产交易量大， 说明人们购房踊跃，
房价一般会往上涨， 而知交易量萎缩，房价一般会往下跌。

九是司法拍卖。如果一个城
老百姓下岗失业了，大量的

市产业出现大规模的衰败，企业破产了，
按揭贷款还不了被司法拍卖了 ，这个城市

的房价自然会下跌。一般法担房比例在5%以内算正芝，如果超过20%其

至30%以上上，房价必跌。

十是预期因素。房地产既是
跌，预期在很大程度上左右

消费品，也是资本品。人们总是买涨不买
人们的房地产投资决策。如果人们一致

预期房价会洽，人们会去买，

给定供给条件下，房价真的涨了，目我

实现了。同样，如果人们一致预期房价会跌，人们不去买，房价会
跌，越跌越不买，直到人们的预期出现分化。

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