【战略与路径网盘】问题黄老师您好我有一

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本文节选自《战略与路径》

问题1 黄老师您好，我有一个关于房价的问题。

了那么多年，会不会出现房价大跌的情况?如出现，

能发生?
黄奇帆教授:我在今天上

和讲谍

中国的房地产增长

哪些城市更有可

内容中，专门讲了影响房屋价格起伏高
低的十个因素，这是一般的规律。从根本上讲，没有只

产市场。当一个城市房j
会发生下降。但在茶些情

记下，

了拐点，交易量有较大幅

城市的法拍房面积超过了总 区匈量 的5%以上，

度下

市房地产市场价格产生定价功能

拍卖。而一下 进入拍卖，

链断裂， 烂尾楼发生， 入银行的开发贷

诸司法程序予以查封并将开发商已经建成还未销售
就会打破现有房价维

衡，房价就会螺旋式下降，严

房为5000套，2018年是20000套，

由产交易量连续两

年下降30%以上，

涨不跌的房地
房价史可能

一个地区的房地产市场交易虽然进入
降，但房价平稳不跌，形成了有价无市
的僵局。这背后的原因是因为无论是开发商、业主、银行，还是地方
政府部门，都不会希望房价下跌，因此即使有一手房、
哪怕没人接盘，也不轻易降价。

当开发商因为库存

时会跌去40%一50% 。

2019年增长到50万套，

二手房详出，
打破这一平衡的是法拍房。如果一个

法担房的价格就会对城

大幅增加，资金

次无法偿还，银行就会为此诉
的库存楼盘拿出来
持相对稳定的脆弱均

2017年我国法拍

2020年高达

127万套，这种每年翻儿番的增长势头发展下去，几年以后达到500万

套都是可能的。

这种法担房并不是均衡分布在全国各地的，

契相对集中在房地产泡

沫较多的地方， 所以你各信后人年呈些闫市更有本 E发生房价大跌的

情况? 一句话，就是法拍房多的地方。当一个城市法
市房产总量的5%甚至达到20%的时候，

问题2: 芮老师您好，您刚刚提到了整
拐点，全国大范围的城市化进程趋于结柬， 接下来会进入城市群、
市圈的有发展，那么我想问，目前中国的城市群、都市圈的城市化进程

拍房芍

|积超过城

就会严重冲击现房交易价格。
玫个城市化的进程已经逐步进入

存在独什么问题，今后儿十年将会怎么有发展?

有， 从城市规划上看，城市群、
，有四个特征， 本
上;二是大中小城市之间人口

大中小城市乙间各种交通方

间的各类工商产业各有具特色，

2此

都市轿作为一个大都市连绢

数量形成3 : 1到4 : 1的递减比例;

式无颖连接，畅通无阻 四是大中小城市

分工协调互补。基于此，当下中国，各
个城市群、都市圈的工作重点、主要矛盾也是不同的。比如，粤港澳和长三角的城市群形成的格局，是比较成熟合理的市场化格局，总体

上城市化率、 人口比例、 交通物流、

产业分工四六特征协调，有较强

的集聚和辐射能力，资源优化配置比较到位。上海2500万人人，旁边第
二层次的南京、 死锡。 苏州，或者杭州、
万和800万是3 : 1的关系，第三层次的城市一般都是两三百万。那么可
以看到长三角城市群的框架结构比较合

后发展的
易。

二

Pa

缺少音住人口在七八百万级别的城市。

十公
保定已经是当时的都市，1000多年

就200多万，与天;
旁边的唐山等城市也都是这个问题
总体上城市化率偶低，去拓北泵、

前，

不
天

，很不合
，是2000万人口左右级别的超级大城市。最大问题是这个城市群

宁波都是800万人人，那么2500

。珠三角也是这个状态。今

点是人金融、百货、文化等生产和生活性服务业、服务贸

其该心闫市北奈、

京津蔓外围哪怕离开北京才几

的保定，是比北京还早形成的城市，北京还是个城镇的时候，
在元朝之前，宋间、唐朝的时
候已经有了。全市总人口1200万，但它市区建成区城市凋住居住人口
\\、 北京人口比例是1 ; 8

1 10，拔市化洗候低。
京津囊城市群发展的问题
平均在50%左碳， |

65%的城市化率。 二是缺少国家级特大城市， 为此需要发展行干个五六
百万到六七百万第住人口的国家级特大城市，并提高整个汞津吉城区

的减市化率，公现在的50%提升到70%。

所以，早在7年前，雄安新区一

定位硕是 委半人工全是但人中从下由生会大下 下 0

架不角 个用允 了 ，太阳下面是
形成资源优化配置、 种射集聚 的配置。，

再比如说中西部地区的超级大城市、 短信基市成都、 西安、郑州、武

征大、中、小齿轮中 合原理

汉，它们都在区域性城市群发挥着

中 人心

城市的功能。但这些城市群的

中心城市都存在 周围的一级城市常住城市人口 与中心城市人口比人
，产业分工不协调、城际交通不到

失调， 于下作生人本30站状是
位的问题

另外，这几个大城市周围由于行政区划管

也出现“灯下黑”的现象，比如西安

远，形成了一个等边三角形， 但这三个城市之间， 如同“三房携一
子”，应该有一个能同时连接这三大城市，承接特大城市集聚辐射的
国家级大城市，但是现在基本没有，事实上是“三不生”“三头

剑? ，成了 “灯下黑” “空 点?

。大家

的隅离的元素，它们之间
、郑州、武汉这三个城市距离不

都知道的很有名的诸匈亮臣

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