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家都高。主要国家当中，德国的这一比率只比日本低，比英国、法国、美国都高〈见图10-2)。可是德国的房价这几年得很快，2015年以来，欧洲房价增速最快的10个大城市，有4个是在德国。4再类)《年93000-802500站200070-3-6O-59-301970197519801985199019952000200520102015人出生人数一一预期寿命(右轴)150010003S000旦图10-11970-2015年中国每年出生人口数和预期寿命数据来源:国家统计局。这样的例子还有很多，我就不一一列举了，最后再举一个例子，就是大家谈论很多的日本。大家都知道日本的老龄化很严重

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，老年人抚养比达到45%，在主要国家中是最高的，昌林的人口出生率也很低现在只有1.4左右，远远低于保持人口总量稳定的水平，也就是2.1左右。那么日本的房价是不是下跌的呢?1990年地产泡沫破灭以后，日本的房价是下跌的。但是从2003年开始，日本的房价和世界的房价是一起涨跌的，并没有明显的下中趋势。比如从2003年到2007年，日本东京的房价是上涨的2008年的金融危机平息以后，从2012年到2017年，东京的房价也是上涨的。因此，人口老龄化和生育率下降一定会导致房价下跌，这人句话是立不住的，历史数据并不文持。(%)0一54540-颈-32.8317-30-咒一人|1510

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50本德国法国国俄罗圾阿根廷|1图10-2”主要国家老年人口抚养比〈2017年)数据来源:世界银行。这里列出这些证据，并不是想说人口的变化不重要，而是想说我们不能直接从人口变化就跳到房价下跌的结论，要仔细分析，看看到底什么情况下房价才会下跌。比如说日本，东京的房价没有下跌，并不代表日本其他地方的房价没有下跌。举个例子，茨城县在全日本的都道府县中，人口总数排名第11位，达到291.7万人，不算小地方了，而且距离东京只有40公，不算很偏远。可是这些年，茨城的房地产价格一直是下跌的。从2003年到2017年，住宅价格累计下跌了44.8%，跌了将近一半日本国土交通省统计)。

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