房价的逻辑下载(房价的底层逻辑)

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本文节选自《房价的逻辑下载》

图7-11946-2012年各主要发达国家房价增速、CP1与GDP增速首先看一下哪国的房价增速最快。旦不奇怪是日本，日本的房价曾速达到每年10.3%，在14个国家中是最快的，66年累计增长600多倍。看到这个数，你就知道日本的房产泡沫是名副其实的。过去这十几年中国房价涨了多少倍?也就十几倍，一线城市房价每平方米从七八千元涨到七八万元，二线城市从两三千元涨到两三万元，三、四线城市从数千元涨到上万元。所以，中国房价也就是上涨10倍或者多一点，和日本的640多倍比，远远不是一个数量级的，很难拿现在的中国房价和日本1990年的泡沫比。还有一个细节，这600多依征日本从1946下下2012年的注央，日本的房产泡沫从1990年破灭以后，已经跌了超过一半。这就是说，1990年日本的房价比2012年的房价更高，如果我们计算从1946年到1990年的涨幅，少说也有1000倍。这才是泡沫，十几倍的涨幅很难说有泡闲。日本以外的其他国家房价涨幅也很高，比如说法国、芬兰、澳大利亚、英国的涨幅都很高，英国的涨幅算起来有90多倍

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，法国更是高达500倍。这样看起来，中国的房价涨幅真的不算是特别离谱。那么美国呢?大家都知道，2007年的时候美国因为房地产泡沫爆发了次贷危机，美国的房价涨幅是不是特别厉害呢?其实远远不是。美国房价的年均涨速只有3.8%，66年累计才增长了11.7倍，在发达国面算是很低的，比美国低的只有德国和瑞士，在10倍到11倍的样家子。这是为什么呢?美国地广人黎，除了纽约、洛杉矶、之加哥，很多城市都不大，人口总量也束是百万级。因此从全球范围内看，类国的房价增速并不快。只不过金融危机之前那几年，美国的房价涨得狐了一点，而且很多低收入家庭买了房，房贷又通过二复杂的金融工具打-散到整个金融系统，才爆发了次贷危机，引起了很大的关注。上四怪了，不敢相信。我们说的是这些国家的房价昧计增速康的记价二这都很你，几在信征下常生，你其实，济增长很快，这段时期被称为战后的“黄金时期”。1946年到1980年左右，这30多年的时间的房价上涨。根据统计，在此期间，二战以后，发达国，我们看到其实很多国能党得太快了，大奇家进入和平发展时期，

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经，发达国14个主要国10倍左右，和我国2000年以来的涨幅差不多。是全为了回答;看清了这个基本事实，普志现象，我国的基础上，我介]来了分解一这个问题，外，图7-1还显示了通标也都是每年的平均数。我们看图7-1的另外两个指标。除房价:货膨胀速度〈用CPI表示)和GDP增速，这两个指从战争结束的家经历了一轮快速家的平均房价上语了就更加确定了我们上一讲讲的，房价上涨的房价上涨并不特殊。现在，在这些基本事实下，房价增长可以归结为哪些因系。曾速之为什么要显示这两个指标呢?这就和房价上涨的原因有关了。在先说收入增长。恩格尔定律，8房价上涨的原因可以归结为两个，货膨胀。我们一个一个来说。收入增长为什么会上的支出比例是下降的，在居住、旅行、文娱等是上升的，人们会租的拉更多的钱用在房租和高房租也要增长1倍。导致房价上涨呢?经光说的是随着收入的增加，人们在食品、一个是收入增长，另一齐学上有服装等基本品高级品上的支出比例肖消费上。也就是说，房曾速很可能是快于收入的增速的，至少和收入的增速差不多。如果人均收入增长1倍，

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