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年金融危机以来，东京房租先降后升，在2012年开始反弹。不管房价是下降，还是上升，东京中心5区《除去文京区)的租金都表现出较强的韧性，下降得少，上升得多。相对于东京整体房租市场的平均水平，中心5区的房租持续表现出高溢价。另外，东京南部和北部中心区的房租也有较高溢价，主要是受普于这些区域非常便捷的交通。从房租绝对值来看，东京中心5区的房租用一套70平方米的住宅，月租金约为30万前是每月4200~4300日元/平方米。如果租，有目前北京、上海市中心的房租还是要低很多，与中心区形成鲜明对比的，是非中心区供给过剩，空置率较高，房租上涨缓慢。东京23区的总体房租增速并不快，高房租和房租快速上涨主要是中心5区的，房屋空置率高达30%~40%，而且房东每月元，折合人民币约为每月18000元。相比之下不到东京的一半，还有很大的上涨空间。税等，这些地区的房租收益率堪忧。|东京房产的投资收益率的公寓用于出租，假设房房子在中，心6区的不动产税、0.3%的市政建设税，每年2%的净租金，收益率约为3%。房产投资的另一部分收益是房产升值。房产实际升值大小取决于未来的变化，老龄化、人口流动等因素都很重要，很难准确估计。0万日元的房产的年均增值率为59%6，这个速度不低，持有5年内，东京地产升值的资本所得将缴税30%，5年后缴纳15%。为了省税，假设持有6年，税率以15%计算。为了到情。在东京郊区都需缴纳不少的管理费、修缮基金及不动产最后，我们来测算一下在东京购房的投资收益率。如果在东京投资

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一套70平方米大小房屋总价为7”300万日元〈约440万元)，每月租金为30万日元〈约1.8万元)，那么租金收益率〈年租金收入/房屋买价)约为5%。东京23区的收益率差不多，房价便宜的地方租金也便再扣除管理费、修家。扣除每年房产持有人需要缴纳的1.4%缘稍缮费等费)Jj，也就是各种税费附加解这一概念，暂且假设所购价值700高于过去10年的平均增速〈2.69%)持有6年，累积的房价上涨收益率是30%，扣除资本所得税之后是25.5%。值得注意的是，买房、卖房时的中介费、f师费、算下来实际资本利得只有16.59%，折合每年2.759%。管理费及修缮费等以2%的比率计算，实际每年得到的投资收益率只有0.75%。人也就是说，看得到的30%的升值率，实际到手只能拿到4%~5%，年化利率约0.75%。如果买家不是消费税等也是不小的支出，约占价款的4.59%，折每年缴纳的不动产税、市政建设税、本居民，在投资收入;[HH[LI恒|另外，汇率波动带来的风简言之，看起来不错的资本增值率〈59%)，、资本利得税《〈0.759%6)村时间，会将交易费)再假设所得不汇;假设投资者是中国金收益率略高于我1)、货币基金收益率〈49%)和货膨胀的能力，租金意看到房价增值与实际到手成本〈1.59%6)右)，YY;生)险和收益，羽为涉及、收入出境税〈0.159%6)，上公臣|人到东京人地产的资|从城市化阶段和发展水平的4民|流入趋势可能收益率和我定期存款摊销到多年，本，免掉0.159%的虽民，如果

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投资两年大外时，还需上缴20.42%的所得税，最-率的预测，此处大为要扣除持境税，则比如从1.59%降到0.59%6《〈相当了收益率增加到一年期了人可更民|忆|本收益率还会降低。的资本的口本房产食益率〈2.259%)，低财产品收益率〈596)债收益率差不多。如果是|报相差度来看，东京房自2030年左右减缓，那时东京房A八是用巨大，没有将其成本〈29%6)必终的净收益率约0.6%。计算在内。、买卖交易最后所剩无几《0.69%6)于获取租金收益，则于我。进下|也|口到手于持1.759%。可20年左每年39%的净债收益率〈3.596左步考虑房租的对抗于保值增值报只是增值的一小部分。考价的增速也可能放慢，的，则本房房价增长幅度大概率小于我四热点二线城市。而如果投资离东京市]狼人上，但从前iJ天工收益将大it现的较高空置率来看，区较远、非交通枢纽地3[|想要!1租、9朵LDL王幅低于39%，资本利得年化收益率也会相应降低。又的房产，难很大，这些地区虽然一线城市和价格相对便又的净租忆|Or人YII]根据2015年东京都政府的测算结果已]东京区;西南6中心6区即城南、CT11区包括千代城西6区即东京证对相邻建筑物的设计。其他的11个本人区的名称)、港区尝>》瑚、文京量单位，1坪=3.3平方米。减少问题究小组.2014.地祭准SkyExposureCriteria蔡换了之前对建筑物外观的台申、通风及导他环境的影响小了区城市消失问题及社节硬性[xl尺只规定。在新规来标准，开发

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