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刁已EL月和我们在前国、位谈，而是谈严格意义上说，这世界上没有“房子”这个概念，房子”这个概念，北京、上海的房子和1事，价值下，房价是可人口过，位，还是“阴值能跟你说人口下说过中国基。真了那为什么这里的房价下跌这人么快?”惑是发城市”，能下跌的，关键决定房子价值FE深刻明白个城市的房子”“什么位的房子2素会导致房价下降，是的代际人口古哪里的房价会结构图，这个道开为欧城县以老年人为主，年轻人都走了，人口的有二个因素古著名的“折壹下降，没有持新增需求，这得房价当然怖下降了。所以说，在老龄化和生育率下降的下跌。66位>泛而i远农村的房子完可以相差几百倍，不同城市的房子也完全不是一个概念，价可以相差几十倍。所以，只有“哪里的全不是一加型的似是而非。很多人一般会说是一个倒金字塔，个该子对应信母丙人、四个祖父母，可以继承很多房子。这个故事上听起来很有道开性，是如果你看未来的发展趋势，就会发现未来几十年，人口微增长以后就会平稳，然后才下降。更发

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生变化，前一类城市的房价会甚至会下跌。所以，卫愉化、生育率的因是降低部分地区的房价。的房价。SN-世，实际上是合型的误导，而且是很高明的误导，二人育率下降和老龄化也会下降。我补充一个老龄化不一正确的人口要的是，结构问题捧藏房子位置的坎骗性很强。人口HE女总量在略的空间分布会会继续增加，另一些城市的人口会减少。人口续上涨，而后一类城市的房价可素并不会下次别人和你谈房价的时候，你一定一些没有发展潜力的城市的房价，总量的减少，本来就会下降》会加速导致房价下跌的原因。人绝对降低房价，[sm二本加了没有生这种下降。我们来想，老龄化是什么意思?是人们的身体变健康了，预期寿命延长了。这样一来至少有两层含义。第一层，老人寿命延长，和就增加了住房需求。而且，老人的看病需求大，不能住在山能住在很偏的地方，而是要住在有不错医院的地方，ER从这个角度看，老龄化是增加住房需求的。我国的老龄化刚刚开始，现在很多六七十岁的老人都要活到百岁以上，这是个很大的需求

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。第二层，现在家庭规模在变小，这也是增加住房需求的。以前是四世同堂、三世同堂，现在是三口之家，甚至是两口之家。每个家庭一套房，这样在给定人口的情况下，家庭户数增多，对房子的需求也就变大了。Ni2到了下降到3.03口人人，下降了约四分之一。这样一来，给定人口总量，户数增加了三分之对房子的需求就盟加了二分迷一这是全国的这大城市的数字更甚，人，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市，分别只有2.6、2.5、27、28，城市越大，每个家庭人口数就越少，住房的需求就越大。这里面当然有很大一部分是老两口住的，但是现在人均寿命很长，每年都在增长，想腾出房子来，要很久很入。所以，老龄化不一定会减少住房需求，很可能是增加住房需求的。到本讲为止，我们结束了对房价基本面因素的分析。我们分析了经济增长、通货膨胀、城市化、技术进步和老龄化几个方面的因素。通过这几讲的分析，相信你已经明白，中国的房价上涨完全符合房价上涨的一般规律，也并没有涨过头。本讲要点:

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