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第十二章东京地产:“泡沫?没有告诉你的|当我们说东京地产，我们说的是什么故事说起东京地产，“泡沫破灭\"一中不振\"，是经常用到的词汇。东京的房地产价格指数，从1990年左右的顶峰时期到现在，下降了约7成。“日本经济*失去了20年”，也被认为与房地产泡沫破灭有关。然而，2013年以来东京房地产市场出现明显反弹，房产成为众多投资者竞相追逐的热门资产，而东京也频频被机构投资者列为亚太区第一、全球前三值得投资的市场。东京地产的真相到底如何?日本的经验到底给我们什么样的启发?答案需要我们仔细梳理。一-住宅地产价格指数:东京都一商业地产价格指数:东京都450|400330上300上250200|15S0|1005S00i-iii一本汪四出夫罗昌畏机必人12-1东京都地产价格指数〈1985

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一2017)数据来源，日本国土交通省(MinistryofLand，Infrastructure，TransportandTourismm)说到东京，其实可以有三层相差很大的概念:东京都市圈、东京都和东京特别行政区。这三层东京概念差异很大，人口密度和房价也很不同。为避免讨论中的混乱，先厘清这三层概念。表12-1三晨东京概念的区别东京都市圈京东京特别行政区占地面积(平方公里)36889619总人口(万人)4378939大口密度(人/平方公里1187GDP(万亿日元)197人均GDP(万日元450的区域内，东京都、神奈东京都市图，又称首都图，以东京市区为中心，半径80公川县、千叶县、崎玉具等一都七县共同组成了东京都市圈。圈域面积3.69万平方公里〈相当于2.25个北京)，约占日

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本国土面积109%;人口总数4378万人，占全国三分之一以上，创造了全国40%的GDP。东京都，相当于我国的省，辖区包含东京特别行政区〈位于东京都东部)、多摩地区〈含西部多山地区、中部很多小城市及村落)，以及伊豆诸岛、小等原群岛等岛屿地区。东京都占地2190平方公里，相当于北京市区面积的1.6倍，人口1316万四，是日本47个都道府县中人口数最多的，人口密度为日本全国的18倍。该区域GDP为95万亿日元，人均GDP相当于日本全国的1.7倍，上海市的4倍。这里拥有全球流量最高的铁轨系统和通勤系统，冉予了东京都强大的人虹吸能力。据统计，东京都日间人口数为1558万人，每日有约240万人交通往返。东京特别行政区《〈原东京市)，位于东京都的东部，包含23个特别行政区，占地619

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